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浏阳老旧小区迎来“逆生长”

时间:2020-07-30 来源:湖南日报

盛夏时节,一篇热文在浏阳市民的微信朋友圈内转发:“看看,《浏阳市城镇老旧小区改造三年实施方案(2020年—2022年)》出来了,2020年,浏阳将新开工老旧小区综合整治项目21个,有你们那儿不?”

作为城市更新的重要组成部分,老旧小区改造量大面广,关系千家万户切身利益,考验城市治理水平。“老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程,既利在当下,也着眼长远,要把握安全、功能、美观三大要求的顺序。”长沙市委常委、浏阳市委书记黎春秋说,在改造的过程中,要充分尊重居民意愿、找到最大公约数、形成强大的合力,让发展更有质量,让群众有更多获得感。

近年来,浏阳市老旧小区改造步伐明显加快,无论是大改建,还是微改造,该市坚持“依托民意决策改不改,依靠民情规划怎么改,依从民力共同参与改”,力求因地制宜推进,全力实现惠民生和促发展双赢。

走访浏阳老旧小区改造,总有一些镜头,让人难忘:

小区道路“白改黑”改造完成那天,一位70多岁的老人拉着老伴的手在小区散步,由于年久失修,以前路面坑坑洼洼,每到下雨出行都是深一脚浅一脚,老人说:“如今不仅路面宽敞平整了,小区里更是郁郁葱葱,幸福感在不断提升。”

走访浏阳老旧小区改造,总有一些触动,令人感怀:老旧小区里住着不少老人,他们为建设浏阳辛勤工作,省吃俭用了一辈子。如今,让老旧小区配套设施完善,生活更加便利与舒适,正是社会发展对老人们晚年生活的美好回馈。

房屋“固顶强基”,畅通“管网血脉”,老旧小区加速蝶变

建于2000年的浏阳市关口街道福盛小区,正在发生蝶变。

这是一个无物业管理的老旧小区,共有住户200多户,常住人口1500余人。“最怕遇到下雨天,天花板的水漏到屋里到处都是,床上的被褥经常被淋湿。”小区居民寻霞家住顶层,一说起漏水问题,她和家人直摇头。

“小区约有一半顶楼住户家中天花板漏水,还有不少居民家的外墙渗水。”小区业委会主任王勇说,小区曾动用维修基金对房屋进行修补,可由于漏水面积太大,一直无法从根本上解决问题。

麻烦不止于此。道路开裂、坑洼,污水管网堵塞,配套设施老旧……老旧小区的通病集中爆发。

“老旧小区环境脏乱差,既是小区居民的‘心事’,也是城市治理者的‘心病’。”浏阳市住房保障服务中心主要负责人说,改造老旧小区,就是要补民生短板。

今年4月,浏阳市正式启动对福盛小区的改造项目,改造内容包括2万余平方米的房屋立面、2000余平方米的平台防水、1250平方米屋顶天沟防水、1万余平方米的楼梯间粉刷,同时新修沥青路面、铺设雨污管道、完善人行道、绿化、电力、停车场等基础设施。

走进福盛小区,工人们正忙得热火朝天:开挖沟渠,铺设管道,畅通小区“管网血脉”。“下水道堵塞、楼顶漏水等棘手问题都有效缓解了。”王勇介绍,随着施工推进,小区发生着可喜的变化。

目前,福盛小区已完成主体部分房屋楼面及平台防水,屋面和外墙“固顶”工程和雨污分流“强基”工程进入扫尾阶段。预计9月份,小区将完成整个改造工作。

据介绍,浏阳市将建成于2000年及以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区作为改造对象。去年以来,经全面调查摸底,该市将包括福盛小区在内的全市267个符合条件的老旧小区纳入改造项目库,涉及改造户数28919户,改造总建筑面积403.09万平方米。

正在“蝶变”的不只是福盛小区。集里街道花炮小区作为特色产业街区的样板小区打造,目前主体已完成60%,配套设施完成65%左右;淮川街道农械厂小区作为特色文化街区的样板小区打造,目前已完成拆违工作和部分改造工作;淮川街道土产小区已完成雨污管网铺设、消防栓安装、楼道粉刷,新建化粪池污水收集……

对于居民们来说,除了环境改善,以福盛小区为例,小区改造的红利,可谓“真金白银”。以福盛小区为例,居民的房子一楼出租,以前租金也就几百元一月,如今已经涨了200多元每月,这还只是中等水平的涨幅。“租金最高涨了300多元一月,预计改造完成后,还会涨。”王勇说。

谋划出“方子”,改造有“四图”,因地制宜施策推进

近日,《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发布。围绕老旧小区改造中需解决的问题难点,该《意见》提炼出需要探索的“九个机制”,包括建立城镇老旧小区改造工作统筹协调机制、建立城镇老旧小区改造项目生成机制、建立改造资金政府与居民合理共担机制等。

老旧小区改造的稳步和快速推进,离不开浏阳市委、市政府及相关部门、单位的精心谋划和设计。此前,浏阳市一直致力于顶层设计,不遗余力展开相关机制探索,因地制宜“对症下药”。

黎春秋在走访调研城市斑点和老旧小区之后,第一时间主持召开了全市城市有机更新工作部署会议。在浏阳市安居工程领导小组(市长吴新伟任组长)下设市城镇老旧小区改造工作指挥部,由常务副市长邓阳锋任指挥长、分管副市长周耀辉任常务副指挥长,办公室设市住房保障服务中心,发改、住建、财政及各街道办事处等单位为成员,形成了日常议事机制。与此同时,该市通过制定《浏阳市城镇老旧小区改造三年实施方案(2020-2022年)》《浏阳市城镇老旧小区改造工作指南》启动规划编制,构建了老旧小区改造框架。

如何建立改造资金政府与居民合理共担机制?该市以浏发集团为主体,统筹上级补助、本级配套和融资资金,建立企业投入和业主出资的机制,集中力量办大事……

整体推“改旧”,全市“一盘棋”。浏阳推行“四统四分”工作法,即统一设计、分开立项,统一招标、分开预算,统一实施、分开结算,统一验收、分开迎检。

首先为房屋主体和配套基础设施两大项改造,做统一改造方案设计,严格按上级补助资金来源和考核要求精准使用资金,分开立项,房屋主体部分归口住建部门,配套基础设施归口发改部门,使项目更明晰,责任更明确。

对两大项统一招标,确定一个施工队伍便于统筹规划,同时按上级资金补助来源、审计等要求进行分开预算,使改造工作更有实操性。

将两大项同时实施,避免改造过程中出现盲目上马、肆意扩大改造内容、随意拔高改造标准等情况出现,同时按上级资金补助来源、审计等要求分开结算。

两大项统一验收,分开做好迎检资料,加强老旧小区改造工作的实操性,做到宜统则统、宜分则分,确保老旧小区改造有机协调、规范高效。

老旧小区改造项目进行前,为加快工程建设项目审批效率,浏阳市开辟绿色通道,实行“三集”机制——集中办公、集合查验、集成审批办理。符合条件的老旧小区改造项目,直接按照长沙市小额政府投资建设项目简化审批流程执行,其中主体项目直接按简易立项程序审批,不再进行可研批复;自然资源、住建等部门推行工程审批告知承诺清单,全面实施“承诺许可”,加快推进工程建设。

在老旧小区改造过程中,浏阳遵照“四图”进行。

——城市斑点图。通过前期摸底,详细了解并制定了老旧小区项目分布片区、分布点。

——血脉经络图。改造过程中,该市重点完善“水、电、路、气、网、梯、安、治”等基本功能,并以修复整治小区管网管线为依托,引入智能化建设系统,打通小区经脉。

——功能布局图。因地制宜、量力而行建设“菜、食、住、行、购、教、科、文、卫、体、老、幼、站、厕、园”等公共配套服务设施。

——精神风貌图。根据城市历史人文量身制订改造计划,在老旧小区改造过程中不仅做好工程上的修复完善,更注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理,积极建设主题文化小区,尤其注重业态培养、产业升级,使老旧小区不再贫穷落后,实现可持续发展,将城市个性与历史文脉融入改造过程,并注入浏阳地方特色。

“同时,我们按照‘五先五后’——先规划后建设、先基础后提升、先地下后地上、先屋顶后地面、先功能后景观的顺序进行建设。”浏阳市政府有关负责人介绍,在具体选择改造内容、确定改造标准时,根据资金投入能力,优先保障基础类改造内容。

探索“党建+微网格”改造机制,破解“天下第一难事”

不少老旧小区的改造,涉及“天下第一难事”——拆违。

淮川街道西正社区农械厂老旧小区改造最先碰到的难题,便是拆违。该小区始建于上世纪80年代,系原浏阳市医药设备厂老旧宿舍区,共有房屋26栋,住户549户,1600多人。小区住户大部分为原医药设备厂改制老职工,是一个典型的无物业、无业主委员会的开放式老旧小区。

在家门口“动刀子”,能不能动得了?

“如果再回到那时,我可能态度完全不同。”忙完手里的活,王孟龙安静地坐在板凳上,忆起当时情景,还有些不好意思。

王孟龙家阳台有个加建部分,在项目改造中需拆除,刚开始王孟龙不太愿意。私搭乱建,王孟龙并不是独一个。“从地面到房屋立面再到楼顶,都有居民搭建的各类临时建筑,包括煤棚、加建阳台……”社区负责人介绍,数十年下来,小区私搭乱建的违章建筑超过160多处。

改造,得先啃违建这块硬骨头。

“社区工作人员上门,劝我拆掉阳台扩建面,我想都没想就回绝了。别的我都能同意,可我家的东西不能拆。”为阻止拆违,王孟龙用了避而不见的法子。

怎么办?浏阳将党建贯穿于老旧小区改造全过程,形成“党建+老旧小区改造”工作架构,为老旧小区工作提供组织保障。在老旧小区改造推进中,各社区党总支充分发挥党建引领作用,推选60余名党员担任小区“微网格长”,及时协调解决工作中遇到的困难和问题,做到多方参与,多级联动。

王孟龙姐夫王继英,就是小区10栋的联户微网格长,自项目进驻前期工作开始后,他带头签订了拆除历史煤棚的委托协议书,随后一直协助社区上户做居民的工作。

了解情况后,王继英主动做起了王孟龙的工作。“小区改造后,不仅环境更好了,咱房屋的价值也会提高不少,还在乎那点加建的阳台?”他每天上门跟妹夫聊聊天,从改造的前景到改造的计划,从个人利益到长远之治,逐步跟他沟通。

几番劝导,王孟龙签下了拆除委托书。“小区环境确实好多了!”随着改造工程推进,王孟龙看到了变化,脸上堆满笑容。

平日里,小区所在的金沙党支部党员、“微网格长”和社区工作人员5+2、白加黑上户做工作,动员居民拆除违章建筑和煤棚。拆了之后自家杂物放哪里?拆煤棚是不是想方便外来车辆停车?大家始终耐心劝导,向居民解释拆违用途,最终居民纷纷签订了自愿委托拆除协议。

居住在10栋的张新明,不仅自家煤棚和加建阳台签了拆除协议,还帮着社区和微网格长寻找无人认领的煤棚业主。正是在大家的共同参与下,仅仅一周时间签订自愿委托拆除协议书的居民就达到了130余户。

目前,该小区拆违工作已全部完成。

以同样的模式,集里街道禧和社区党支部和楼栋联户党员共同努力,号召花炮小区业主积极响应改造,主动拆除违章建筑6000平方米,使改造工作得以快速推进。

如今,不仅是2019年开始改造的老旧小区福盛小区、花炮小区、土产小区完成了拆违,2020年将新开工的21个老旧小区综合整治项目,也已全部完成拆违,为项目推进打下了坚实基础。

“拆违是最难的,做完了这项工作,后面的工作就容易多了。”浏阳市政府有关负责人感叹。

改哪里,如何改,咋监督?把话筒交给群众

一些居民建议,淮川街道金都大厦小区改造时解决小区内停车难。但规划车位涉及小区内花池的拆除,居民邹伏初不同意。邹伏初从事园林护理工作多年,对小区花池有感情,花池增绿补绿的时候他种下了绿苗;花池无人监管的时候,他主动修理绿篱浇护树木。为了增加停车位而拆掉小区的这片绿,他接受不了。

了解情况后,淮川街道城建办和朝阳社区工作人员找到他,协调在保留且优化绿化的情况下,合理设计居民休闲区并增添车位。邹伏初接受了,并根据自己多年的园林工作经验,提出了许多宝贵意见,还主动担任起小区的改造项目监督员。

“不少居民所提意见中肯,有助于提升改造工程品质。”朝阳社区负责人深有感触。

老旧小区改造涉及千家万户,各种诉求不断。对于“改哪里,怎么改”的问题,每户居民都有自己的想法。

在老旧小区改造过程中,浏阳将话筒交给群众,“改哪里,怎么改”居民群众一起议。同时,各微网格长发挥“四员”——政策法规宣传员、民情信息收集员、和谐稳定促进员、推动发展引领员作用,搭起了部门和居民之间的沟通桥梁。

在淮川街道城西社区土产小区、北园社区黄泥湾小区、朝阳社区蜜饯厂宿舍等小区,微网格长全面开展入户调查,指导居民填写征求意见表。社区整合各方意见,形成具体可行、广为接受的改造框架。期间,还召开微网格议事会,当面听取群众合理化建议,通过线上线下传递“微话筒”,广泛听民意、聚民智,从而确保改造内容、改造流程和改造效果精准。

推动老旧小区改造,淮川街道不仅摸索出了“党建+微网格”“把话筒交给群众”等方法,将其常态化,还采取“民生吹哨、部门报道”方式,将话语权进一步交到群众手中。

在这个过程中,微网格充分发挥听取群众意见、搜集群众诉求、了解群众困难等方面的“探头”作用。

接下来,对微网格收集到的民生问题,所在微网格按普通、难点和特殊进行分类,分别吹响街道“内部哨”、单位“日常哨”和部门“集结哨”,并根据诉求强烈程度和问题复杂程度分为“普通民生问题”和“综合整治项目”。普通民生问题由街道办所或社区自行解决,综合整治项目则由街道统筹调度相关市直部门或其派驻机构来“报到”集中解决。

微网格“吹哨”,部门来报到,确保对群众提出的问题“事事有人管、件件有落实”。

截至目前,淮川街道辖区各个微网格通过“吹哨”的方式,已累计解决各类民生问题279个,包括老旧小区拆违、天然气难入户、排水不畅、路灯损坏、房屋漏水、楼顶种菜、噪音扰民、围墙修缮等,居民的获得感、幸福感稳步提升。

在集里街道,各社区党总支在每个改造小区设立“民意会客厅”,充分征集居民意见,对小区改造设计方案反复修改;每一个楼栋单元遴选出1至2名骨干联户党员,负责小区业主联系联络、居民意见征集反馈等工作,使全体居民形成“小区是我家,管理靠大家”的意识,为改造项目顺利开展争取了主动。

……

“国家政策、施工进度、技术难点……政府怎么安排的,老百姓怎么想的,我们做好传达、沟通,推动问题解决。”集里街道有关负责人说。

协商改旧,并没有影响工程效率。“我们店门口的台阶缺了一块,以前运货的时候经常出现小腿被划伤的情况。”花炮小区一门店老板说,一经反映,缺口被补好了,再也不用担心受伤了。在老旧小区黄泥湾小区,为保证居民夜晚出行安全,社区采取地毯式检查,更换了所有损坏的灯泡……

小区“颜值”不断提高,家住花炮小区的张女士就明显感受到了这一变化。“街道社区工作人员经常和我们商量。”张女士感叹,以前楼栋过道里面堆满了废弃的装修材料,影响出行,向社区反映后,楼道间的杂物被清理干净,居住环境变好了,心情也变好了。

各街道办事处坚持“改造提升”与“居民自治”双同步,倡导“共建、共治、共享”的理念,激发群众参与热情,巩固了老旧小区改造成果。

每个改造小区由街道城建、综治、社区党总支和小区业委会抽调专人,组成小区改造项目指挥部和临时党支部,将支部建在项目上,每周一碰头、每季一调度,有力推动改造顺利进行。同时,各业委会推举业主代表担任工程监督员,严把质量关,认真监督施工单位是否规范和标准作业。

项目竣工后,各业委会还将负责对项目进行长效管理和维护,让老旧小区改造经得起群众检阅和时间检验。