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盛夏已至,上海楼市热浪滚滚

时间:2020-08-10 来源:国际金融报

 

  经历了一个多月漫长的梅雨季后,上海终于入夏,连带着楼市也火热了起来。

  7月,13个摇号项目超半数认筹率达100%,新房市场平均认筹率突破150%。更有高潮迭起,两大新盘接连上演抢房大战,刷新去年以来上海新房认筹纪录。

  进入8月,上海楼市的热度尚未散去,27个项目摩拳擦掌等待入市,五大项目上演“撞车式”认筹,又给这个盛夏添了把火。

  

  1 7月认筹率破150%

  据《国际金融报》记者不完全统计,7月,上海地区共有16个新盘3284套房源入市,较6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源、4月的29个新盘超7800套房源,推盘节奏再度放缓。

  推盘数量减少对应的供应面积也相应下跌。

  上海中原地产数据显示,7月上海楼市供应继续呈下滑态势,供应面积为40.2万平方米,环比减少22.4%。

  上海中原地产首席分析师卢文曦表示,7月是传统淡季,供应波动属正常,预计8月上半月以盘整(上下小幅波动)为主,下旬或有部分项目提前入市,抢占“金九”先机。

  供应的减少并未减退市场高涨的认筹情绪。

  《国际金融报》记者梳理发现,16个新盘中有13个已经取证,涉及的2729套房源共收获4195组客户出资认筹,平均认筹率高达153.72%,创下自2018年以来月度平均认筹率最高纪录。

  一片形势大好下,也有酩悦都会、葛洲坝玉兰花园和十里江湾三个项目因认筹数较低,经有关部门同意采用不公开摇号方式开盘。

  2 十人抢一房再现

  153.72%认筹率的背后是过半新盘认筹率超100%的强力支撑。

  其中,有两大新盘创下2019年以来单个项目认筹率冠亚军新高。

  7月9日,浦东洋泾板块的尚海郦景・馨澜开盘推出了94套房源,最终收获915组有效认筹,认筹率高达973.4%,“十进一”的概率不仅再现2018年十人抢一房的盛况,也跻身2018年以来单个项目认筹榜第三名。

  尚海郦景・馨澜作为内环项目,开盘均价约9.7万元/平方米,户型以82-114平方米刚需型2-3房为主,总价段在744万-1149万元之间,购房者不足800万即可上车内环2房,价格优势明显。

  此外,项目还有交通利好加持。小区距离现有的6号线民生路地铁站不足一公里,且右侧民生路上有在建的轨交18号线,300米外有在建的14号线,两轨交交汇在昌邑路站。

  事实上,尚海郦景楼盘成名已久。早在2016年项目开盘时,其便创造了当年上海楼市“双冠”(销售面积和销售金额)纪录以及全国成交金额TOP 1楼盘纪录。

  二度开盘的普陀内环项目中海汇德里盛况继续。

  7月15日,位于普陀武宁板块的中海汇德里开盘推出88套少量房源,最终收获了746组客户认筹,847.73%认筹率不仅超过一期,更秒杀去年新盘市场的认筹第一的福晟钱隆广场(647%),成为2019年以来认筹率第二高盘,仅次于尚海郦景・馨澜。

  与前者颇为相似的是,中海汇德里也是以价取胜,其推出了83-145平方米3-4房,总价段在832万-1329万元间,且带装修交付,这也意味着800万+便可上车内环3房。

  不难发现,两个项目推出的房源数均未过百,基数小亦容易获得较高认筹率。

  此外,汇城南街里、古北金鹰府一期、森兰星河湾、祥源西康路989、四季都会晓风来5个项目认筹率均达到100%,市场追捧度较好。

  尤其是汇城南街里推出231房源,收到了667组有效认筹,近300%的认筹率也超过此前大热的浦东碧云尊邸(280%)和翠湖天地(272%)。

  有现场消息传出,项目开盘当日,231套房源叫到387号便实现清盘,这也意味着,后面近300组客户尚未等到叫号便已经丧失选房资格。

  也有森兰星河湾位于森兰国际社区,区域内改善盘居多,推出的156-239平方米3-4房,采用装修交付,目前已基本售罄……

  认筹火热亦传导至交易端。

  上海中原地产数据显示,7月上海新建商品住宅成交面积82.2万平方米,环比增加1.1%。卢文曦认为,7月作为传统楼市交易淡季,楼市成交不降反升有些超出市场预期。出现这一情况一方面与市场需求韧性有关;另一方面,7月以来多幅住宅地块溢价率持续走高,有的甚至超过44%,提振市场信心。

  3 郊区依然未“脱贫”

  一房难求的火爆仍难掩远郊盘的认筹“危机”。

  从7月入市产品类型来看,远郊盘依旧是供应主力,16个新盘中,有11个新盘位于外环外区域。除森兰星河湾和四季都会晓风来外,其余9个新盘或认筹率不足100%,或因认筹数较低而不公开摇号,在火爆的7月新房市场略显成色不足。

  其中,仅奉贤、崇明两个区便有6个远郊新盘推出,供应面积分别达到6.7万平方米和6.3万平方米,两个区的供应占比超三成。

  热追新盘优势总是惊人相似,“落寞”项目却各有各的不足。

  以奉贤南桥新城板块的银河丽湾为例,该项目本次推出了59套房源,即便是这一小基数的房源依然未能实现快速去化,项目最终收获41组认筹,认筹率69.49%。

  这一认筹表现或与其得房率低有直接关系。

  网上房地产显示,该项目172.41平方米的房源,实际使用面积仅125.56平方米,这意味其公摊面积近50平方米,得房率约为72.8%,远低于市场平均水平。

  同时,该项目在价格上亦不占优势。据了解,银河丽湾住宅项目最早于2012年入市,先后推出219套和212套住宅,新房均价约1.84万元/平方米;随后是5年空档期,后才于近三年陆续开盘,均价翻了一番升至目前的3.7万元/平方米。项目本次推出了205平方米4房大户型,毛坯交付,这与区域内选择众多的3.6万-3.7万元/平方米且装修交付的新房相比,并无价格优势。

  再如崇明陈家镇板块本月推出的中信泰富仁恒海和院和东滩云墅,两项目均有叠墅产品推出,互为竞品。

  崇明以自然生态美、环境宜居度高著称,岛上陆续开发不少叠墅、联排别墅、独栋别墅产品,同区域内竞品较多,加上购房需求不足,认筹率普遍不高。

  4 8月供应量回升

  7月上海楼市的热度尚未散去,8月又有一波浪潮即将来袭。

  据《国际金融报》记者不完全统计,8月上海地区预计将有27个新盘超5200套房源(19个项目公示数据)入市,较7月的16个新盘3284套房源、6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源,供应量回调明显,创下近4个月来新高。

  “一般而言,7月是楼市的淡季,但上海二手房成交了2.8万套,比6月份还高一些,新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮,整个市场淡、旺季落差并不明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦指出,开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘,以期弥补上半年疫情带来的销售缺口。

  从区位来看,27个新盘分布在上海11个大区,松江和闵行各有5个项目入市,浦东新区和青浦各推出了3个,徐汇、奉贤和金山各有2个,黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个,虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出。

  从产品类型来看,本月高端豪宅产品供应稀缺,依旧是远郊刚需盘占主导。

  内环项目仅有绿地海珀外滩一个。作为沪上楼市鼠年头阵,绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/平方米,推出的203套房源,收获323组客户认筹,认筹率达159%。而后经过两天的在线选房,203套房源被选走176套,去化率86.7%,这一认筹率和去化率,无疑提振了市场信心。

  此次加推116-290平方米户型共67套,但目前第二期房源尚未取证。

  27个待入市项目中有13个已经取证,分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金湾、佘山玺樾二期、里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕庭、国贸・凤凰原和中集金地美兰城。

  其中,奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘,除阳光城青溪水岸未公开摇号外,其余3个项目认筹率分别为209.03%、96.94%、25.2%。

  5 五盘同期打擂

  供应量大不可避免的会出现同一时期内多个项目“撞车”认筹。《国际金融报》记者统计发现,仅8月5日-10日期间,沪上就有五大新盘同期认筹。

  按照规定,上海市不支持购房者在认筹时段内(自项目认筹开始至摇号结果公布),至两个及以上项目同时认筹。

  所幸,这次摆在面前的选择题并不难解,5个同期打擂的项目竞品属性并不强,目标客群也存在差异。

  认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕庭,项目认筹金50万元,取证均价8.999万元/平方米,在同期新盘中属较高水平。

  长风瑞仕庭地处普陀长风板块,区域内供应稀缺,两年间仅有沁和园一个大户型产品入市,收获认筹率不高,此次长风瑞仕庭开盘将一次性推出所有房源共380套,户型涵盖85-196平方米2-4房,可选择性较强。

  同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上,分属华漕板块与浦江板块,认筹金同为30万元,但两项目相距超30公里远。

  8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区,周边教育资源丰富,规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校。此次项目推出99平方米3房洋房与127-138平方米叠墅产品,共328套,项目均价6.6万元/平方米,总价570万元起。

  交通方面,目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点,其中,“芳乐路”(暂名)站距离虹庐湾距离不过500米。

  晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高层,共计358套,项目位于浦江板块,周边配套成熟,容积率1.6属低密度社区。

  事实上,从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程。2019年8月14日,保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块(浦锦街道周浦塘南-9地块),溢价率仅6%,楼板价24842元/平方米。一年时间,项目开盘,取证均价达到6.1万元,利润空间不小。

  认筹门槛最低的国贸・凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块,同为远郊的两项目单价均以“4”开头,主打刚需产品,房源最小90平方米左右,上车门槛较低。

  为了吸引购房者,御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠。

  门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城,最小户型为77平方米的2室2厅,总价345万元左右。虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号,中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳,推出的548套房源仅收获192组认筹,认筹率35.04%。远低于上半年新盘市场100.2%的平均认筹率,即便是宝山区50.23%的认筹率,中集金地美兰城也脱了后腿。

  此次项目已经取证,于8月8日开启认筹,认筹金20万元。